ZEPPELIN

上海中部住宅自成一家

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零八年十二月

這裡並非指其市容或建築物，而是其住宅市場的一些特性。部份觀察如下：

一) 資料來源 = 主要是網站及一些上海房地產雜誌，如上海樓市商情等，再加以粗畧的計算，而資料則反映二○○八年之十月末端之情況。

二) 上海中部 = 主要包括其原有之九個較傳統及古舊之區域，如黃浦，靜安，徐匯，虹口，普陀等。其他的則分為東部(如包括浦東)，西部(如包括青浦)及北部(如包括嘉定)。

三) 以套數計，中部供應量最高但銷售量最低 = 供應相對銷售之比例為4.64，較東部之1.45，西部之0.76 (沒錯，即銷售量大過供應量)及北部之1.38高出不少。這或許反映近期經濟放緩等之影響，尤以對貴重物業方面，而中部則有不少這類貴重物業。

四) 以套數計，中部供應量集中在大面積户型 = 即不少供應是140平方米或以上，而這和其他三部(東，西及北)不同，它們多是70至140平方米內之户型。

户型面積	中部	中部	東部	東部	西部	西部	北部	北部
<70m2	5%	83	4%	53	2%	10	4%	53
70-90m2	18%	298	46%	615	16%	76	56%	739
90-110m2	18%	298	21%	281	66%	315	15%	198
110-140m2	19%	314	24%	321	12%	57	20%	264
>140m2	40%	662	5%	67	4%	19	5%	66

據此，中部之大户型(140平方米以上)供應量相對銷售量之比例亦最大，高於其整體平均(4.64)，為6.87。

中部戶型	供應百分比	供應套數	銷售百分比	銷售套數
<70m2	5%	83	5%	18
70-90m2	18%	298	17%	61
90-110m2	18%	298	22%	79
110-140m2	19%	314	29%	104
>140m2	40%	662	27%	96

五) 中部不單只建造較大面積户型，更售出較大面積户型，且單價(每平方米人民幣)亦較高 = 這和其他三部剛相反，意味一些大兼貴之物業亦有且仍有捧場客，雖供過於求。

再者，筆者亦察覺到中部無論在供應，銷售以致單價，均與其他三部沒相似之地方，因此推論中部之買家群相對與眾不同，且發現近年之70% / 90平方米限制，已可能導致一些供求失衡。但篇幅有限，或許日後再書。

返回主頁 ／ 返回中文文章網頁

以上內容，包括連鎖之網站和網頁等，只供粗略參巧之用，並非可取代有關或所需的專業意見及服務。若流覽者，讀者，投資者，或客有個別專案或問題，請向有關或合適專業人士／顧問查詢請教。本集團／公司／網站／網頁及有關之董事，經理，專業人員，聯營人士，顧問，員工及作者（包括鍾維傑）對任何金錢或非金錢損失，無論和以上內容是否有關，均不負上或承擔任何責任。

卓淩集團參與房地產開發，投資及資產管理工作，和提供有關之房地產專業服務，包括房地產分析，投資策略，資產組合管理，工程管理，設施管理及銷售策略等。項目種類包括住宅，寫字樓，商場，工業設施及酒店／渡假村等，而客則包括房地產開發商，投資機構，業主，機構租，銀行，金融機構，基金及有關專業人士等。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。

卓凌策略有限公司

電話：香港 852-37576388 傳真：香港 852-37576399

電郵： contact@real-estate-tech.com

地址：香港新界沙田禾盛街11號中建電訊大廈 10樓 1007室

版權屬卓凌及／或作者所擁有　