要賣的惨，可買的「棧」

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零八年十 一月
 

全球第二富豪畢菲特(Warren Buffet)近期趁金融事故忙於掃貨，先有入股高盛(Goldman Sachs)，後則買入通用公司(GE Capital)，賺高息兼有價格折讓。

上述屬大標題新聞，然而類同事情相信近日頻頻發生，只是規模細好多上不了頭條，且亦未必單單都可談判成功，一來賣方許多時未到最後一刻(臨近破產)也不想以低價沽售，二來感性上亦未必每個賣方決策人皆有輸得起之氣柏。

近日有機會參與一些國內房地產投資買賣，不少賣方留戀昨日光暉，但現今仍彈藥充足的準買家卻比以往少，剩下來的亦知道「現金越來越是皇」。有友人問倘若筆者持着大數目以億計資本，現今會否投資，若會，又如何出價。

第一部份的會否投資，簡單說就是價好便買，然而現今市况低處未算低，無須急躁。詳情可参巧下舉例圖案：

第二部份的如何出價，簡單說就是現價打個大折讓，例如百分之三四十，有如今天用明天之低價購買。除非某項目屬稀有種類，如位於市中心之中心的甲級中之甲級寫字樓等，或許以長線看現價仍算平宜，其他的一般項目隨時可有十多個性質相約樓盤與其爭食，買家選擇多多，大可擇肥而噬。 

當然，上述出價方法亦非一成不變，也要看項目之潛質，合作方案(若有)，合作對象，以及其現金流等。說到底，就是要符合某既定回報率兼以最低風險達之，而市况逆轉遇上「等錢使」之賣方時，要達此回報目標可事半功倍。

然而，這樣做就是否萬無一失，事必賺硬？也不一定，雖贏面不俗，但非全無風險。舉例說，香港房地產於九十年代末下調了百分之四十左右時，不少投資者認為見底入市，然而市場再多跌近百分之三十才回穩。

當市場狀況明顯轉弱時，要賣出的固然可能惨(但仍比賣遲了變殘還好)，仍有錢有實力的買家雖棧，但並非賺硬。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。