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舊樓業主被收購時可怎考慮
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
二零零五年五月
有友人現居之「舊樓」(是建於六十年代的屋宇)像有房地產開發商垂青，但又不大熟悉其居所以致整體物業從發展商角度看應值多少，一方面或許高興物業有大戶看中，另一方面亦憂慮討價上處較不利地位。
這裡並不打算討論個別案例，只是欲藉此對舊樓業主提供一套簡單概念，希望可助其遇上類同「收樓」情況時，作出較明智之考慮：
(一)
房地產開發(物業發展)基本生意計算程式
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對房地產開發商而言，某發展項目之最大直接收益就是可期望之總賣價，而這賣價須扣除其發展成本，主要為地價，建築費包括各樣專業費用和發展商自家要求之最低利潤。
據此，倘若賣價扣除地價及建築費後只有少許利潤，達不了發展商之預期，這項目便多不為了。當然若連利潤也欠奉，即蝕本生意就更不會投資了。
反過來看，發展商在出價給舊樓業主時，其基本計算程式是將(新樓預期)總賣價，減去預算之建築及各專業包括推售費用等，再減去自家要求之最低利潤，剩餘之數額便是其可出之「地價」。
(二)
這地價就是舊樓業主(群)可共收取和分享之價格
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這價格是否高過該等舊樓現有單位本身之總市價是主要考慮，正常情況地價多要比現價高，多少是另一問題，否則根本不能達致磋商洽談交易，而個別例案地價實質是否比其現價高則視乎現有樓宇之新舊情況，更重要就是現樓宇是否已經有用盡允許(或甚有機會允許)之地積比率。
越是未用盡地積比率的，該地段地價比現樓價高之發生機會率越高，兼且可高出很好，相反則地價未必高出很多以令舊樓業主願意出售。
(三)
舉例說
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某地段一萬平方呎，地積比率為八倍，即可建樓面面積八萬平方呎，要注意這可建面積未必和日後入伙之建築面積相同，但這裡不打算作詳盡解譯，就當建築面積為八萬平方呎是了。假設這市段新樓均價是一萬元一平方呎，這項目便可望賣八億元，扣除二千五百元一平方呎建築費(這裡將所有建築成本、推售利息等包括在內)之二億元，再扣除發展商對這項目之最低要求利潤(假設是總費價四分之一，即要回報為百分之三十三)之二億元，便剩下四億元可(能)給舊樓業主群之地價。假設現有樓宇只用了四倍地積比率(即允許之一半)，又因是舊樓關係每平方呎平均只可賣六千元，即共計二億四千萬，那麼舊業主群平均每戶便有機會獲得比現樓價高出約百分之六十六(即多出三分二)之價格了，雖仍可因各樣技術、法律或人事等問題而告吹，但達成交易之誘因一定存在。相反，若現樓已有六萬平方呎面積，即現樓宇價亦已值三億六千萬元或每戶比其現價只多收九分之一，交易之可能性便大減，更遑論現樓宇已用盡地積比率。
當然，真正交易過程可比以上複雜得多，且可涉及不少技術環節，包括檢閱有關允許之房地產用途，地契(尤以一些限制條件是否存在)，需否補地價，以及現樓宇之面積等，專業人士之協助可有需要，尤以發展商在這方面會較業主群有著充足的資料、資源及優勢。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵
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