如果你是發展商
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○○年四月
懂得如何計算地產發展項目的收益、成本及利潤會是其中一個重要環節,當然也須其他環節及資源的配合。簡單而言，計算地產發展項目的程式並不複雜，大約如下
: 賣價減地價減建築成本等於利潤。
當然，以上是大項，如仔細分析，賣價須扣除經紀佣金，地價可包括印花稅，建築成本裏有專業工程人士的費用，以及有關借貸的利息等。為方便顯示，這裏不打算逐項計算，只集中在大項上，因相信已足夠令讀者明白箇中道理。
一般而言，遇見有關可供發展的地段時
(這地段可以是私人放出的，也可是政府拍賣或招標的，同時也可以空地或附有舊樓宇的)，計算程序如下 :
一、推算預期的賣價
(這假設發展後便賣掉) 。舉例說，某地段可建樓面面積五萬方呎，若預期呎價可達五千元，總收益便是二億五千萬元。
二、估計所需的建築成本等。用以上例子，若建築成本為每方呎樓面一千五百元，總建築成本便是七千五百萬元。
三、估計能夠接受的利潤水平。這層面每個發展商都可不同，有時甚至相距很遠，這也是投標價可以有很大差別的原因，因這反映不同發展商對該項目及市段的不同評估及自身的資源、回報及風險承受程度的差異。如用以上例子，若某發展商覺得至少也要每方呎樓面有一千五百元的利潤，那便是另一個七千五百萬元。
四、計算
(剩餘) 地價。用以上例子計算，這便是二億五千萬元收益減七千五百萬元建築成本，再減七千五百萬元利潤，等於一億元可用來買地，也即約二千元樓面地價
(一億元除以五萬方呎樓面。為簡便，賣價、建築成本等的樓面面積均當作為五萬方呎) 。
五、若放盤的地段已有底價或叫價。便可衡量成功奪得的機會。如用以上例子，一億元或以下的叫價能成功買回來的機會較高，相反較看淡，或甚至不入圍。
六、補地價。這層面不一定有，但也常遇見，尤以改變地段用途時，至於如何計算補地價則不是這裏的要題，只是想帶出任何
[要補] 的地價均會從先前提及的 (剩餘)
地價扣除。用以上例子，倘若該地段須補七千五百萬元地價，那麼放盤業主只收到二千五百萬元，每方呎樓面的補地價為一千五百元，業主只可收得每方呎五百元。
希望以上對了解物業發展的數字有幫助，雖實際情形較複雜，許多時也須作一些時空風險的評估，以及用上更繁複的程式。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵
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