加拿大住宅: 局部有風險（三之三）

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一六年四月
 

以平均住宅價格計算，加拿大的英屬哥倫比亞省和安大略省分別佔了第一及第二的位置，且並不出奇，尤其它們亦分別有着加拿大兩大熱門房地產市場:溫哥華和多倫多。

然而，技術角度看，單憑著價格高，甚至價格相對收入（如人均生產等數字）比率高，也不能斷定兩省住宅市場有較高風險存在。因此，我們搜集了各省域的家庭收入數據，再假設一些總借貸相對樓價百分比、按揭年期和按揭利率等，以便估算（單是）“供樓”要花家庭收入多少及其百分比。通常來說，比例越低表示整體市場風險亦低些。因篇幅關係，這裡只計算兩個借貸情況來猜測有否風險及大約多少:

甲) 75%借貸相對樓價比例、30年期按揭、2.50%按揭利率

乙) 75%借貸相對樓價比例、30年期按揭、5.00%按揭利率

上述兩圖顯示: 1) 無論按揭利率多少，英屬哥倫比亞省皆有些風險，只差高或更高，按揭供款由佔家庭收入36% 到66%；2) 安大略省則利率低時還可以，稍高亦趨危險，可有42%；3) 其他省域沒有太大問題，除非利率大幅上揚。

整體而言，加拿大有不少業主是沒有按揭在身的，加上借貸利息不像美國可用來扣税，有按揭的亦未必盡借，次按不能說無，但相信不及美國當年多。然而，總會有業主的借貸比例偏高，如九成或更高之借貸，尤其一些年輕家庭，其收入剛够開支，倘若經濟不穩，他們可能就要低價沽樓，繼而令市場價格下降風險增加。

簡單來說，英屬哥倫比亞省的住宅市場存在不細的風險，而安大略省的雖然少些，但亦非無憂。據此，宏觀地看加拿大之住宅市場確有風險，只是非處處都是，且亦非平均地分布。

以經濟生產量(GDP)計算，安大略省佔全國近四成，英屬哥倫比亞省約一成多點，即兩者加起來有一半以上。萬一兩省的經濟出現困難，導致樓價下滑，其影響可不輕，這是其餘省域難及的。

至於兩省之間，或許安大略省的住宅市場比英屬哥倫比亞省的市場風險低些，但萬一調整起來，其規模可以是後者的三倍。

利益申報: 筆者有在多倫多投資物業

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。